Si estás comprando o vendiendo un piso en Vitoria-Gasteiz, es probable que en algún momento aparezca la palabra “derrama”. Nos encontramos con esta realidad a diario en nuestras operaciones, y creemos que merece la pena explicarla con claridad.
¿Qué es una derrama?
Una derrama es un pago extraordinario que aprueba la comunidad de propietarios para cubrir un gasto que no estaba previsto en el presupuesto anual: reparar un ascensor, rehabilitar la fachada, subsanar una avería grave o pasar la inspección técnica del edificio (ITE), entre otros. Cuando la caja común no llega, los propietarios aportan la diferencia de forma proporcional a su cuota de participación.
¿Quién está obligado a pagarla?
Depende del tipo de derrama. Las aprobadas para conservar el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad son obligatorias para todos, independientemente de si se votó a favor o en contra. Las que responden a mejoras estéticas o de confort pueden tener excepciones, pero en la práctica la mayoría de las derramas que se aprueban en junta obligan a todos los propietarios.
Si no se está de acuerdo, la vía legal es impugnar el acuerdo ante los tribunales, no dejar de pagar: el impago puede derivar en reclamaciones judiciales y embargo.
¿Qué pasa en una compraventa?
Aquí es donde más dudas surgen. La regla general de la Ley de Propiedad Horizontal es sencilla: paga quien sea propietario en el momento en que llega cada recibo. Así que si la derrama está en curso cuando se firma la escritura, el vendedor paga los recibos anteriores a la firma y el comprador los posteriores.
Lo importante es que el vendedor tiene obligación de informar de cualquier derrama aprobada o en tramitación antes de cerrar la venta. Si no lo hace y el comprador lo descubre después, puede reclamar.
Por eso siempre recomendamos antes de firmar nada, consultar a la Comunidad o al Administrador de Fincas si lo tiene, la situación de la comunidad. Si en alguna reunión previa, se ha propuesto alguna reforma y si se ha aprobado o no, aunque en ese momento no esté realizada. Para que el comprador conozca las intenciones futuras ante posibles derramas. Y dejar claro en el contrato, como se adjudica la responsabilidad del pago de las mismas. Y por supuesto, aportar e incluir en la escritura de compraventa, el certificado de la comunidad de propietarios, que es obligatorio por ley, salvo pacto contrario.
Un apunte sobre lo que viene
Muchos edificios en Vitoria, especialmente los construidos antes de los años 90, deberán afrontar en los próximos años obras de eficiencia energética obligadas por normativa europea. Eso probablemente se traduzca en derramas relevantes. Si estás valorando comprar un piso, el estado del edificio y sus posibles cargas futuras son algo que conviene revisar.
Así mismo, es conveniente informarse del mantenimiento realizado en los elementos comunes del edifico y del estado actual de los mismos. Caldera de calefacción si es central, portal, accesibilidad, tejado, bajantes, instalaciones generales, etc. pueden ser susceptibles de actualizaciones futuras.
Para cualquier duda concreta sobre una derrama, lo más recomendable es consultar con el administrador de fincas de la comunidad o con un abogado especializado en propiedad horizontal.
