VENTAJAS FISCALES DE COMPRAR UNA VIVIENDA SOBRE PLANO EN ÁLAVA
Comprar una vivienda sobre plano en Álava tiene ventajas claras frente a comprar una vivienda de segunda mano. Y no solo por estrenar una casa: la fiscalidad que regula el Territorio Histórico de Álava —gracias al régimen foral— ofrece condiciones que en otras comunidades autónomas sencillamente no existen.
En este artículo desglosamos, con datos de la normativa vigente, cuáles son esas ventajas fiscales, qué impuestos aplican, qué deducciones puedes aprovechar en el IRPF y por qué comprar obra nueva en Álava puede suponer un ahorro real frente a otras opciones.
¿Qué impuestos se pagan al comprar sobre plano en Álava?
Cuando compras una vivienda de obra nueva —ya sea sobre plano o en construcción—, los impuestos que se aplican son distintos a los de una vivienda de segunda mano.
En toda España, la compra de vivienda nueva tributa por IVA (no por ITP). El tipo general es del 10% sobre el precio de compra.
El IVA se paga directamente al promotor en cada entrega a cuenta y en la escritura final. Las cantidades que vayas pagando durante la construcción ya tributan en ese momento.
AJD: solo el 0,5% en Álava (frente al 1,5% de otras comunidades)
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la escritura pública de compraventa. En Álava, el tipo aplicable es del 0,5% ,muy por debajo del 1% o 1,5% que se aplica en la mayoría de comunidades autónomas.
Esto supone un ahorro directo y significativo en el momento de la escrituración.
No pagas ITP en obra nueva
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) no se aplica en la compra de vivienda nueva. Este impuesto es exclusivo de las viviendas de segunda mano. En Álava, el tipo general del ITP es del 4% , con posibilidad de reducirse al 2,5% en determinados supuestos. Al comprar sobre plano, te ahorras este impuesto por completo.
La gran ventaja del régimen foral: el ITP más bajo de España en vivienda usada… y tú no lo pagas
Es importante entender el contexto: en Álava, el tipo general del ITP para viviendas de segunda mano es del 4%, el más bajo de todo el Estado (la mayoría de comunidades aplican entre el 6% y el 10%). Sin embargo, al comprar sobre plano, este impuesto no te afecta. Pagas IVA en su lugar, lo que en el marco foral es especialmente beneficioso.
Deducción en IRPF por adquisición de vivienda habitual
Aquí reside una de las ventajas más importantes y, al mismo tiempo, menos conocidas de comprar en el País Vasco —y especialmente en Álava.
A diferencia del territorio de régimen común (donde la deducción estatal por vivienda se eliminó en 2013), en Álava sigue vigente la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF foral.
Regulada en el artículo 87 de la Norma Foral 33/2013 (modificado por la Norma Foral 3/2025, de 9 de abril), los porcentajes y límites anuales son los siguientes: Apafpv
| Perfil del contribuyente | % de deducción | Límite anual |
| Con carácter general | 18% | 1.530 € |
| Municipios < 4.000 hab. | 20% | 1.836 € |
| Menores de 36 años | 23% | 1.955 € |
| Menores de 36 años, municipios < 4.000 hab. | 25% | 2.346 € |
(Nota: Para familias numerosas, familias monoparentales, víctimas de violencia de género y personas con discapacidad ≥65% también se aplican los tipos mejorados de la columna de menores de 36 años. Fuente: NF 3/2025, BOA 16-04-2025)
La deducción se aplica tanto a las cantidades pagadas al promotor durante la construcción (entregas a cuenta) como al importe del préstamo hipotecario una vez escriturada la vivienda. Esto es especialmente relevante en la compra sobre plano: cada pago que realizas durante el proceso constructivo ya genera derecho a deducción en ese ejercicio fiscal.
El límite total acumulado a lo largo de todos los años es de 36.000 € por contribuyente. Para una pareja en tributación conjunta, ese límite puede duplicarse en determinados supuestos.
Además, con efectos desde 1 de enero de 2026, se limita la aplicación de esta deducción a contribuyentes cuya base liquidable general y del ahorro no supere los 85.000 euros Fiscalidad foral, lo que en la práctica no afecta a la mayoría de compradores.
Cuenta vivienda: ahorra con ventajas fiscales antes de comprar
La normativa foral de Álava reconoce la cuenta ahorro-vivienda como fórmula para planificar la compra con ventajas fiscales desde el primer euro ahorrado. Las cantidades depositadas en este tipo de cuentas generan el mismo derecho a deducción del 18% (o 20% en municipios pequeños), siempre que se destinen a la compra de la vivienda habitual en el plazo establecido.
Tras la reforma de la NF 3/2025, para los contribuyentes menores de 36 años que hubieran abierto una cuenta vivienda, el plazo para materializar el ahorro en la adquisición se amplía a 10 años desde la apertura de la cuenta Primeralecturaediciones.
Donaciones exentas para la compra de vivienda
Una novedad importante introducida en 2025: la normativa foral prevé la exención en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de las donaciones en metálico a favor de contribuyentes menores de 36 años, realizadas por familiares o personas afines, cuando su destino sea la adquisición de una vivienda habitual en propiedad, con un límite de 30.000 euros por donatario Fiscalidad foral.
Esto permite que los padres o familiares ayuden a la compra de una vivienda sobre plano sin coste fiscal añadido, dentro de los límites establecidos.
Resumen comparativo: comprar sobre plano en Álava vs. segunda mano
| Concepto | Obra nueva (sobre plano) | Segunda mano |
| IVA | 10% (4% en VPO) | No aplica |
| ITP | No aplica | 4% (2,5% con requisitos) |
| AJD | 0,5% | 0,5% |
| Deducción IRPF | Sí (desde las entregas a cuenta) | Sí |
| Exención AJD | Sí (VPPB) | No |
¿Qué requisitos hay que cumplir para aplicar las ventajas fiscales?
Para beneficiarse de las deducciones en el IRPF y del tipo reducido en el ITP (en el caso de segunda mano), los requisitos fundamentales son:
- La vivienda debe destinarse a residencia habitual. Se entiende como tal aquella en la que el contribuyente reside de forma efectiva y continuada, habitando en ella en un plazo máximo de 12 meses desde la adquisición (o la entrega en el caso del sobre plano) y durante al menos 3 años consecutivos.
- El adquirente no debe ser propietario de otra vivienda en un porcentaje superior al 25% dentro del término municipal donde se ubica la vivienda adquirida INEAF.
- La base imponible del contribuyente debe ser igual o inferior a 85.000 € anuales para las adquisiciones realizadas a partir de 2026.
Conclusión: comprar sobre plano en Álava, una decisión fiscalmente inteligente
Si estás pensando en comprar una vivienda en Álava, el sobre plano combina lo mejor de dos mundos: una vivienda nueva, eficiente y a tu medida, con un marco fiscal foral que ofrece condiciones únicas en España.
El AJD al 0,5%, la deducción en IRPF vigente —incluyendo las entregas a cuenta durante la construcción—, y las bonificaciones adicionales para jóvenes, familias numerosas y otros colectivos hacen que el coste fiscal real de comprar una vivienda nueva en Álava sea significativamente inferior al de otras comunidades autónomas.
En Trivinsa llevamos años acompañando a nuestros clientes en este proceso. Si quieres saber qué viviendas tenemos disponibles para comprar sobre plano en Vitoria-Gasteiz y Álava, consúltanos sin compromiso.
Fuentes consultadas: Norma Foral 11/2003 del ITP-AJD de Álava (Gobierno Vasco/Euskadi.eus), Norma Foral 33/2013 del IRPF de Álava (art. 87), Norma Foral 3/2025 de revisión fiscal del THÁlava (BOA 16-04-2025), Hacienda Foral de Álava (araba.eus), Garrigues Fiscalidad Foral.
